東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい

作者: 重吉勉
出版社/メーカー: かんき出版
発売日: 2009/10/20
メディア: 単行本（ソフトカバー）
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本書はタイトルの通り、「都内」に「中古ワンルムームマンション」を「３戸」持つことを推奨する本である。なぜ、投資額が少なく済む地方のアパート経営では駄目なのか。マンション１棟を所有することでどんあリスクがあるのか。ワンルームマンションを１戸持つ事と３戸持つ事では何が違うのか。賃貸管理会社を経営する著者が、ワンルームマンションを所有する事のメリットと、それに伴うリスクのマネジメント方法を教えてくれる。これから不動産経営をしてみようかと考えている初心者や、不動産経営が上手く収益化できないオーナーには、一読をお勧めしたい。

読書メモ

不労収入を作るには、「正しい借入の知識」と、賃貸需要が安定していて、空室を早く埋められる「東京」、そして新築ではなく「中古」の「マンルームマンション」に投資するべきである。

都内中古ワンルームマンション投資を勧める６つの理由

ローンが利用でき、少ない自己資金で始められる
地方に比べ、都内は圧倒的に空室リスクが少ない
空室が出ても他の物件でカバーすればリスクを分散できる
お金が必要になった時、素早く売却し現金を調達できる
相続の際に遺産を分割しやすい
ある時点から、マンションを取得するスピードが加速する

１０００万円貯めるより、不動産投資の方が６年５ヶ月も早く資産形成できる。
経済的自由＝不労収入から生活費などの支出を差し引いた時、常にプラスの状態になっていること
本当の資産＝Real Estate1(リアル・エステート)＝半永久的に収益性のあるもの
最初の１戸は頭金１００万円からのスタートでも良い。できるだけ早く繰上返済し、１戸のローンの無いマンションをつくる。
ローンの無い２戸目のマンションをつくってしまえば、あとは資産が資産を産んでくれる。
不動産投資には空室、家賃滞納などのリスクがあるが、一番怖いのは「債務（ローン）」である。
実質利回りの目標は、バブル期物件（築年数２０年程度）は手取り６％以上、築浅物件（築年数１０年以内）は手取り５％以上は確保する。
期待利回りが取れないからといって、地方のアパート経営に手を出すのは危険。
出口戦略については、物件最後まで持った方が良い。ただし物件の管理状態が良いことが前提である。

リスクのある問題物件

駅から徒歩１５分以上の物件
室内に洗濯機置場がない物件
オートロックがないなどのセキュリティが不十分な物件
延床面積が１５㎡以下の狭小物件
新耐震法（昭和５６年）以前にできた物件
道路や鉄道など周辺の騒音がひどい物件
新宿歌舞伎町などの特殊繁華街にある物件

長期的・継続的な収入を望むなら「築浅物件」が良い。
「築浅物件」は立地が良く、供給数が少ないので資産価値が高い。
物件を選ぶ際には「長期的に安定して家賃収入を得る事ができるか」ということに重点を置くべき
中古物件のメリット＝新築同然であるため修理費用等がかからず、設備も新しいため入居者が決まり易い。また家賃は新築同然に設定できる。
ワンルームのメリット＝１.ファミリータイプに比べ利回りが良い。２.リフォーム費用が安く済む。３.空室期間（工事期間）が短くて済む。
「総戸数１０室のアパート１棟」と「ワンルームマンションを分散して１０戸」では、立地を分散できるワンルームの方が空室リスクを分散できる。
金利上昇のリスク軽減の最善策は「繰上返済」
不動産投資は利回りよりも物件選びを優先するべきである。
空室を埋める３つの要素＝＜立地＝賃貸需要のあるエリア＞×＜商品力＝競争力のある部屋＞×＜営業力＝入居募集に強い賃貸管理会社＞
地震に対するリスク回避策として「昭和５８年以降に竣工した物件」であるかが目安となる。
長期的な家賃収入を得る事が目標であるなら、物件価格の下落はそれほど問題ではない。
賃貸管理＝空室時の入居者募集、入居申込者の審査・契約、毎月家賃の集金代行とオーナーへの送金、退去時の敷金精算業務、室内リフォーム工事の手配、騒音など近隣とのトラブルの解決、家賃滞納者への催促、漏水や火災が生じた際の緊急対応、室内設備補修工事、保険処理
建物管理＝定期巡回、清掃業務、エレベーター・消防設備・電気設備などの保守点検、定期的な修繕、約１０年〜１５年ごとの大規模修繕工事